赴日投资的思维陷阱

摘要: 日本经济复苏,完全是内生动力,内需拉动,投资人信心的增加。

09-06 21:47 首页 海外掘金

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◎作者 | 桂小科(日本暖灯不动产集团中国区的总负责人)

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最近我听说在东京发生了这么一件事情,有一位中国的投资人敲开了自己所投资那套房产的房门,要求里面的租客搬走,最终是招来了警察,并被带走。我想,他肯定觉得非常委屈,敲开自己买下的房产大门,怎么就触犯日本法律了呢?我先卖个关子,后面我会为大家仔细分析。

 

今天我为大家分享一下我近几年积累的各种故事和案例,供大家参考。

 

1理清投资与自住

 

1. 地段

 

曾推荐给一位投资人东京新宿站附近的房子,新宿站是世界排名第一的大站,当然排名前二十的大站基本上都在东京,新宿站拥有将近178个出口,每天的乘降人次接近400万人。

 

大家想一下,世界上有多少个城市人口能达到400万,澳大利亚首都人口400多万,加拿大首都人口100多万,新宿站单单乘降人口能接近400万,这摩肩接踵、人潮如织的非凡景象,大家可想而知。

 

但是当时投资人给我的回复是“既然人那么多,会不会太吵闹,能不能找个安静点的?”投资人往往不自觉地把个人自住的喜好混淆进去。这一点我要敲敲黑板划重点,投资人一定要理清投资与自住的区别,如果理不清,往往会影响投资决策,丧失一些很好的投资机会。

 

关于地段到底如何选择呢?选择绝对的核心地段,还是选择有发展潜力的地段,这个问题一直困扰着投资人,我给出我自己的标准答案。我认为这个问题不在于房产本身地段,关键在于投资人自身对该国该地区的理解程度,怎么说呢?

 

第一,如果是初次投资日本房产,那么我建议投资绝对的核心地段,租金收入稳健,保值能力强,非常适合入门级的投资人,初次投资最重要的是控制风险,保证第一笔投资成功。市区房产项目示例:

 


第二,如果是二次投资,对东京比较熟悉,清楚东京人口六十多年以来人口持续增长,城市规模不断向外延申,对东京的发展很有信心,那么可以尝试投资东京市政规划的新都心,以获取城市发展带来的超额红利。

 

以上海为例,类似闵行、松江这样城市扩张发展的新区,房价涨幅远远高于传统的市区中心静安和黄浦。所以投资什么样的地段,标准答案在各位自己身上,在于自身对投资所在城市的熟悉程度。不熟悉,就选择大城市绝对核心,熟悉可以尝试新都心。

 

以京成大久保项目为例,位于东京规划的新东京都心——幕张附近,国内的绿地集团也非常看好新都心幕张的发展潜力,在此地投资了上百亿日元,

示例:

 

 

除了地段,类似的问题也存在与其他方面,比如朝向、房型、面积、距离等等。

 

2. 朝向

 

先说朝向,有些投资人一定要朝南。但是不知道日本绝大多数的房子浴室都带有“暖房功能”,衣物洗过之后并非晒在阳台,而是挂在浴室里,睡前开启“暖房功能”后,第二天早上衣服就干了,这是晾晒方面。

 

关于采光方面,日本上班族生活节奏快,工作强度大,在租借的房子里每天早出晚归,大多不在乎采光的问题。所以朝向在日本的租赁市场上并反映不出租金价格的差异,对投资来说影响因素较小。

 

3. 房型


房型不正?一方面,私有土地,不可避免。另一方面,租客基本不太在乎。

 

4.面积


面积太小?我们简单思考一下,在北上广深的大学毕业生、上班族正是因为没有像日本这样的小户型,所以被迫选择群租房。

 

多人群租在几居室里,不仅丧失了隐私权、休息不好,而且矛盾、冲突也相当多,安全性也难以得到保证。日本存在这样的小户型,满足了年轻上班族的租赁需求,反而是合理的。有能力投资海外房产的投资人,不能按照自身的居住条件来考量这些年轻人。

 

以上从房子本身的属性,包括地段、朝向、房型、面积给大家简单举例说明。

 

接下来,不得不单独提一个很多投资人最具有代表性的问题,“能不能每年去住几天,剩余的时间用来出租”。

 

首先,日本是个旅游资源非常集中且丰富的国家,拿着房租收入,我们投资人可以去不同类型酒店,每次不同的旅游度假体验!何必困于自己购买的哪一套房呢?

 

其次,如果出租,您去的那两天让租客搬出去,您走了再让租客搬回来,这显然不合适,也不具备操作性。

 

第三,那么肯定有投资人会提出以民宿为代表的短租形式,首先民宿短租在日本是违法的,已经有相关立法出台了,处罚措施也明确了。我们之前还特地做了一期解释民宿为什么在日本被定性为非法经营的节目,大家可以出门左转,找一下上一期的音频。

 

即使偷偷做了民宿,而且暂时未被查封,今天这个住,明天那个住,房子的性质已经变成了酒店,已经不是自己家的感觉。问题又回到了原点,何不拿着租金去住不同的酒店,享受不同的体验呢?

 

2理清投资与经营

 

我们投资人非常喜欢日本,空气质量好,享受到的服务也很棒,因此自然就询问我是否能投资一家酒店,或者干脆买块地自建房产。这个问题关键在于我们是否理清了投资和经营的区别,我们说投资房产是一种被动收益,说得通俗一些,就是躺着赚钱,不用操心坐等房租收益。

 

但如果是买一家酒店的话,可能就从投资变成了经营,需要投入额外的精力和时间去经营管理一家酒店,并承担经营风险,同时需要酒店管理相关经验等等。如果是自建房产的话,相当于自己成为了房产开发商的角色,除了选址以外,还涉及设计、施工、装修和了解当地相关的法律法规。大家可以想象一下在国内经营酒店和开发房产的难度,考量自身的情况,再做投资决策。

 

如果我们非常坚决地要投资这个领域,又没有相关的经验,有没有折中的办法呢?我建议投资人可以选择带整体方案的房产投资项目,比如我们操作过很多类似的项目,经过我们认真选址、带有整套设计、施工、装修方案,也包含后续申请合法酒店牌照,并且交由酒店运营公司运营的整体打包投资方案,这样在一定程度上可以弥补我们相关细节把握不足所带来的投资风险和经营风险。

 

可以给大家看一下关于酒店和自住类的实际图例:

 

1.这是我们投资人投资的简易旅馆的整体方案,从选址、设计、施工、装修、申请酒店牌照。刚刚开业头两天就有大量的订房请求,目前已经排到10月份了。

 


2.说完酒店投资经营,说说自住。这也是购买日本房产的新现象,从以往单纯的投资需求,新增出来一些自住的消费需求。

 

几位购买京成大久保项目用于自住的房东跟我说,之所以经常去日本,除了自己特别喜欢之外,还有陪孩子玩耍和陪夫人购物的需要。

 

京成大久保离东京迪斯尼车程20分钟以内,到东京最大的三井奥特莱斯仅需10分钟,从成田机场到家不用换乘,40分钟。特别适合家庭之旅,自己不去的时候,还可以借给去日本的亲戚朋友住。这个项目的一楼还带独立的小院。

 


3对比口径不一致导致判断失误

 

1. 金融产品

 

有投资人以国内的金融产品作为对比,往往举例国内投资产品也可达到4%到5%,甚至更高。这种跨投资品种的对比就是典型的口径不一致导致的误判。我过去从事银行贷款业务、投行业务6年多,我来给大家对比对比,现身说法一下:

 

首先,房产的投资魅力在于唯一性,不可分割性。投资人买下某套房或某栋楼,就排他性的独占这个房产,这一点明显区别于金融类产品。

 

其次,风险评价不一样,房产是实实在在的实体,金融产品则是虚拟的,就算是保本保息的金融产品,目前国内的回报率也低于东京房产的租金回报率,稍高的金融产品面临较大的本金风险,日本房产经过二十多年的去泡沫化,挤压价格水分,目前不仅跟国内相比有较高的性价比,跟其他主流国家大型城市相比,同样具有明显的性价比优势。

 

第三,如果涉及贷款的的话,不动产是银行最喜欢的抵押品,因为银行知道不动产的风险最小,最可靠。我们来想象一下,银行自己售卖的金融类的理财产品,我们能跟银行商量,有可能首付50%,银行贷款50%,共同来买理财产品吗?这显然是行不通的,但如果是房产的话,银行反而追着我们询问是否需要抵押贷款。

 

2. 非主流小国房产和主流大国的非主流小城市

 

日本是世界第三大经济体,接近欧洲最强的经济大国德国GDP的两倍。东京常驻人口达到3800万全世界第一,城市GDP也是世界排名第一,这样的庞然大物对比参照物应该是欧美大国,至少是亚洲主要的发达城市。

 

比如纽约、伦敦、巴黎,亚洲中国的北上广,台北、香港、新加坡等。类似美国休斯顿这类相比之下的小城市,甚至亚洲柬埔寨、泰国、马来西亚,这些城市和国家跟日本东京相比,经济、人口、治安、文明规范程度等等完全不是一个概念,没有什么可比性。

 

4以国内使用习惯延伸到日本

 

1. 玄关

 

有一对夫妻在我们公司投资了一整栋大楼,先生在上海专门从事旧房改造,夫人也是室内设计师,可以说夫妻二人既有扎实的理论基础,又有市场实战经验。买下这栋楼之后两人按照自己多年的经验进行了大规模的装修改造。

 

后来我们发现,二位抛弃了原有的入门玄关,设计成国内喜欢的,推门就能看到敞亮的大客厅的方案。这样的设计完全不符合日本居住者对隐秘性的诉求,最后租不出去,也卖不出去,走了弯路。

 

2. 租赁权大于所有权

 

最近广州政府抛出“租售同权”这颗重磅炸弹,在业内掀起了惊涛骇浪。在我看来,这是我们国家房地产市场走向文明非常重要的一步。日本在这方面提早我们很多,二战之后,日本就实行“租售同权”的政策。“租售同权”对日本不动产最大的影响就是大大降低了房产的空置率,给日本租赁市场带来了健康和繁荣。

 

经过多年的不断完善,日本的“租售同权”政策已经演化成了租赁权大于所有权,我举例说几点明显区别于国内常态的内容。比如想投资带租约的房产时,我们是不能请求进屋查看室内情况的,里面有租客居住,日本法律绝对保护租客的隐私权。另外,房东与租客签订的租赁契约一般为期2年,中途不得解约,买卖时房产前后也不可以解除租约,即使是租赁契约到期,只要租客想继续续租,房东也不得拒绝。

 

我们投资人也许会想,这样的法律不公平。法律公平这个事情很难有个标准,日本这条法律的底层逻辑是这样的。房东如果出租的是公寓,赶走租客,房东只是少了一份租金收入,而房客可能面临无家可归。如果房东出租的是一家店铺,赶走租客,就意味着这家店的老板和员工一起失去了生活来源。

 

房东与租客的对比,房东是强势方,房客是弱势方,所以法律要倾斜于弱势一方,以体现“法律公平”。所以我刚才说,国内的“租售同权”是房产市场走向文明的重要一步,日本已经先于我们几十年了,我们得快步赶上。

 

我们投资人也许会问,房东的利益怎么保护呢?其实,就是这样的法律,既保护了租客,让租客安心租房,也反过来成就了房东,让手有余钱的投资人乐于投资房产收租。

 

因为在这样强大的法律制约下,租客非常清楚房东是无法随时赶走自己的,那么租客就会安心地把租来的房子当作自己家来长期居住,据我们公司内部管理的物业统计,租客的平均租赁期大约是8年左右。


而且租客对房屋内部的设施保养得很好。如此,房东的维修保养成本大幅降低,房屋的动迁率极低,空置率小了,房租总体收益可观、稳定。一句话概况,房东的成本支出低了,平均房租收入增加了。

 

就是在这样的背景下,有大陆的房东敲门要求租客搬出去,满足自住需求,但不知不觉触犯日本当地法律。正因为如此,松下公寓项目,松下总部与暖灯约定,凡是购买松下房产的海外投资人,必须提供一份个人信息以备审核。

 

3. 家具家电装修


京成大久保项目是带松下集团租约出售的,松下。

 

5主观概念(主观印象)替代具体数字

 

1. 东京一直不涨

 

日本逝去的二十年,房地产泡沫破灭,这些多年以来成为国内津津乐道的话题。长期给投资人一种日本房产不涨的印象。但是我们要抛弃主观概念,用具体的数据说话,日本房产已经涨了四年了。

 


也有投资人担心,日本是不是奥运会拉动了房价,奥运会之后呢?甚至会想,是不是大陆炒房炒高了日本房产。这一点我要说明的是,其他国家我不太清楚,有可能是我们中国投资人抬高的房价。但是投资日本的主要群体来自于日本国内投资人的信心增长。

 

海外资金流入房产只占一成左右,而这一成左右的资金来源主要是北美的房地产投资基金和欧洲的国家主权基金,华人投资位列第四,而且主要来自台湾、香港和新加坡。大陆投资日本的比例,几乎是九牛一毛。我们来看看房价上涨背后的原因。



第三方的数据显示,日本经济复苏,完全是内生动力,内需拉动,投资人信心的增加。


6试图亲历亲为、试图成为专家,甚至在某些问题上有点转牛角尖,我给大家的建议是,“海外投资者不纠结”!

 

又是一个真实的案例,有一个投资人,在我们公司投资了三栋楼,本人也搬到了东京,在东京也没有什么具体的工作,就想是否能自己管理投资的三栋大楼。但管理大楼是专业性很强又琐碎的事情,在我们一再劝导下,投资人坚持自己管理,确实在这几栋楼上也下了不少功夫。

 

可是经过了一段时间,消防、电梯、安全门、招租、维修等等事情把投资人弄得有点焦头烂额,最终还是把大楼交给我们托管。在我们重新接手之后,发现大楼水箱没有按照规定时间清洗,这一点险些造成投资人巨额罚款。如果楼内居民出现腹泻等健康问题,投资人将面临牢狱之灾。所以我给大家的建议是,专业的事情交给专业的团队去做就好。

 

另外,也有部分投资人非常仔细,不仅成本支出要了如指掌,而且试图学会具体的计算和估算细则,不仅是税务方面、法务、保险和建筑方面也一样仔仔细细,面面俱到。

 

其实,如果投资人完全搞明白了,那么也就成为了日本本地的税理士、司法书士、保险士和宅建士。这在实务操作上是不可能完成的任务,我们应该多多了解相关知识,但是心里大概有个标准,了解到哪一步,只要不影响投资决策,就可以点到为止了。



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